PLU® est une marque Française déposée. — Son usage commercial distinct est soumis à redevance

Fiches PLU

Questions fréquentes sur l'urbanisme

Réponses courtes sur le PLU, la déclaration préalable, le permis de construire et les règles de la zone.

Comprendre le PLU

La déclaration préalable

Le permis de construire

Les règles de la zone

Lexique immobilier

Documents d'urbanisme

PLU – Plan local d'urbanisme: Document communal qui fixe les règles de construction et d'usage des sols, zone par zone.
PLUi – PLU intercommunal: PLU élaboré à l'échelle d'une intercommunalité et applicable à toutes ses communes.
PLUi-H: PLU intercommunal qui intègre aussi le programme local de l'habitat (PLH).
POS – Plan d'occupation des sols: Ancêtre du PLU, désormais caduc dans la quasi-totalité des communes.
Carte communale: Document simplifié qui délimite les secteurs constructibles d'une petite commune ; le RNU s'y applique pour les règles.
RNU – Règlement national d'urbanisme: Règles nationales applicables en l'absence de PLU ou de carte communale.
SCoT – Schéma de cohérence territoriale: Document de planification à l'échelle d'un bassin de vie avec lequel le PLU doit être compatible.
PADD: Projet d'aménagement et de développement durables : orientations générales du PLU.
OAP: Orientations d'aménagement et de programmation : principes d'aménagement imposés sur certains secteurs.
PPRI / PPRN: Plan de prévention des risques d'inondation / naturels : servitude qui limite ou interdit certaines constructions.
SUP – Servitude d'utilité publique: Limitation administrative du droit de propriété (monument historique, réseaux, risques…).
PSMV: Plan de sauvegarde et de mise en valeur d'un site patrimonial remarquable.

Zonage

Zone U: Zone urbaine, déjà équipée, où les constructions sont en principe admises.
Zone AU: Zone à urbaniser, ouverte à la construction sous conditions (1AU) ou plus tard (2AU).
Zone A: Zone agricole, protégée ; seules les constructions liées à l'agriculture y sont admises.
Zone N: Zone naturelle et forestière, protégée ; la construction y est très limitée.
STECAL: Secteur de taille et de capacité d'accueil limitées où des constructions sont permises en zone A ou N.
EBC – Espace boisé classé: Boisement protégé où tout défrichement est interdit.
ER – Emplacement réservé: Terrain réservé par la collectivité pour un futur équipement, une voie ou des logements.
Zone de préemption (DPU): Secteur où la commune peut acheter en priorité un bien mis en vente (droit de préemption urbain).

Règles de construction

CES – Coefficient d'emprise au sol: Part maximale du terrain pouvant être couverte par les constructions.
COS – Coefficient d'occupation des sols: Ancien ratio de surface constructible, supprimé par la loi ALUR en 2014.
Emprise au sol: Projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs inclus (hors simples débords de toiture).
Surface de plancher (SDP): Somme des surfaces closes et couvertes de plus de 1,80 m de hauteur, mesurée au nu intérieur des murs.
Hauteur à l'égout / au faîtage: Hauteur mesurée jusqu'à la gouttière (égout) ou jusqu'au point le plus haut du toit (faîtage).
Prospect: Distance minimale imposée entre une construction et les limites, voies ou autres bâtiments.
Retrait / alignement: Recul obligatoire par rapport à la voie, ou au contraire implantation imposée en limite de voie.
Limite séparative: Limite entre deux terrains voisins, autre que celle bordant la voie.
Pleine terre: Surface non construite et non imperméabilisée, laissée perméable et végétalisée.
CBS – Coefficient de biotope: Part minimale de surfaces favorables à la nature sur une parcelle.

Autorisations et démarches

CU – Certificat d'urbanisme: Document indiquant les règles applicables à un terrain (CUa) ou la faisabilité d'un projet (CUb).
DP – Déclaration préalable: Autorisation pour les travaux de faible importance (petites extensions, clôtures, façades…).
PC – Permis de construire: Autorisation obligatoire pour les constructions nouvelles et les travaux importants.
PA – Permis d'aménager: Autorisation pour les lotissements et certains aménagements de terrain.
PD – Permis de démolir: Autorisation de démolir dans les secteurs où elle est exigée.
DAACT: Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux.
DOC: Déclaration d'ouverture de chantier, à déposer en mairie au démarrage des travaux.
ABF – Architecte des Bâtiments de France: Expert de l'État qui donne son avis sur les projets situés près des monuments historiques.
Recours des tiers: Délai de deux mois après affichage du permis pendant lequel un tiers peut le contester.
Taxe d'aménagement: Taxe due pour toute création de surface taxable, calculée sur la surface et une valeur forfaitaire.

Foncier et cadastre

Parcelle cadastrale: Portion de terrain identifiée par une section et un numéro au cadastre.
Section cadastrale: Subdivision du territoire communal regroupant plusieurs parcelles.
Matrice cadastrale: Registre fiscal listant les propriétaires et caractéristiques des parcelles.
Bornage: Opération réalisée par un géomètre-expert fixant les limites d'une propriété.
Division parcellaire: Découpage d'un terrain en plusieurs lots, éventuellement soumis à autorisation.
Servitude de passage: Droit pour un propriétaire de traverser le terrain voisin pour accéder au sien.
Mitoyenneté: Copropriété d'un mur ou d'une clôture séparant deux terrains.
Viabilisation: Raccordement d'un terrain aux réseaux : eau, électricité, assainissement, télécoms.
SPANC: Service public d'assainissement non collectif, qui contrôle les fosses et micro-stations.

Transaction et financement

Compromis de vente: Avant-contrat engageant vendeur et acheteur, souvent sous conditions suspensives.
Promesse unilatérale de vente: Avant-contrat où seul le vendeur s'engage, contre une indemnité d'immobilisation.
Condition suspensive: Événement (prêt, permis…) dont dépend la réalisation définitive de la vente.
Frais de notaire: Droits de mutation, émoluments et débours versés lors de l'acte de vente.
DDT – Dossier de diagnostic technique: Ensemble des diagnostics obligatoires remis à l'acheteur ou au locataire.
DPE: Diagnostic de performance énergétique, classant le logement de A à G.
ERP – État des risques: Information obligatoire sur les risques naturels, miniers et technologiques du bien.
PTZ – Prêt à taux zéro: Prêt aidé sans intérêts pour les primo-accédants, sous conditions.
VEFA: Vente en l'état futur d'achèvement : achat sur plan d'un logement neuf.
Plus-value immobilière: Gain réalisé à la revente, imposable sauf exonérations (résidence principale…).

Construction et travaux

CCMI: Contrat de construction de maison individuelle, très encadré par la loi.
MOE – Maîtrise d'œuvre: Personne chargée de concevoir et suivre les travaux (architecte, maître d'œuvre).
MOA – Maîtrise d'ouvrage: Personne pour le compte de qui les travaux sont réalisés (le propriétaire).
Dommages-ouvrage (DO): Assurance obligatoire du maître d'ouvrage préfinançant les réparations des désordres graves.
Garantie décennale: Responsabilité des constructeurs pendant dix ans pour les dommages graves.
RE2020: Réglementation environnementale des bâtiments neufs (énergie, carbone, confort d'été).
Étude de sol G1 / G2: Études géotechniques, obligatoires en zone d'argiles gonflantes pour la vente et la construction.
DTU: Document technique unifié : règles de l'art pour l'exécution des travaux.
PV de réception: Procès-verbal par lequel le maître d'ouvrage accepte les travaux, avec ou sans réserves.

Une question sur votre terrain ?

Lancez une analyse d'urbanisme pour obtenir les règles exactes de votre zone.

Analyser mon terrain